Em dezembro de 2018 entrou em vigor a Lei nº 13.786/18, que visa regular as relações entre empresas e consumidores no que diz respeito à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta e outros assuntos polêmicos envolvendo consumidores e incorporadores que até então não tinham nenhum respaldo legal e vinham sendo tratadas por entendimentos firmados pelo judiciário.
Em síntese, a lei estabelece alguns pontos importantes, como: i) o percentual de multa que deve ser pago pelo comprador em favor da empresa caso ele desista do negócio; ii) a possibilidade de o comprador desistir da compra de imóvel na planta em até 7 dias da assinatura do contrato, recebendo de volta todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem e; iii) multas aplicadas ao incorporador em caso de atraso de obra.
No que diz respeito à multa que deve ser paga pelo comprador em virtude da desistência do contrato, existem dois cenários. No primeiro deles, a lei prevê que a incorporadora poderá reter até 25% do valor total pago pelo comprador, devendo restituir o restante do valor em até 180 dias contados da data da assinatura do distrato. Já no segundo cenário, a Lei estabelece que, caso a incorporação seja submetida ao patrimônio de afetação (regime que “separa” o patrimônio total da empresa do patrimônio para a construção da obra, visando proteger o direito dos promitentes compradores) o percentual da multa pode ser de até 50% do valor total pago e a restituição do restante poderá ser feita em até 30 dias após a emissão do habite-se do empreendimento. O prazo de pagamento pode ser reduzido para 30 dias, caso a incorporadora consiga revender o imóvel.
Além disso, nos dois cenários acima elencados, a empresa fica autorizada a descontar ainda o valor da comissão de corretagem e as despesas relacionadas ao uso do imóvel, caso a posse já tenha sido disponibilizada ao comprador.
Outro ponto importante abordado pela nova lei é no que diz respeito ao atraso de obra. Caso a obra atrase por mais de 180 dias e o comprador estiver adimplente com todas as parcelas do contrato, poderá optar por dois cenários. No primeiro deles, a lei admite que o comprador não tenha mais interesse em adquirir o imóvel, já que houve o atraso, oportunidade em que a empresa deverá devolver todos os valores pagos sem nenhum tipo de abatimento, além de pagar uma multa a ser estabelecida no contrato. No segundo cenário, caso o comprador tenha interesse em seguir com a compra, a incorporadora deverá pagar multa de 1% por mês de atraso em favor do comprador.
A lei abrange apenas os contratos firmados após a sua vigência, portanto, os contratos que foram firmados antes de 28/12/2018 não serão por ela atingidos.
Por Gabriela Macêdo, advogada especialista em Direito Imobiliário e Processo Civil, Presidente do conselho regional do Sudoeste Baiano no Instituto Baiano de Direito Imobiliário, Tutora da pós-graduação em Direito Imobiliário do CERS e fundadora do perfil no Instagram @falecomaadv. [email protected]
