Condomínios – Principais dúvidas!

Por Leonardo Cidreira de Farias*

No texto da semana passada falamos sobre as principais características do aluguel por temporada, as obrigações e os direitos das duas partes, o locador (proprietário) e o locatário.

Hoje iniciarei uma série de textos sobre condomínios, a cidade passa por uma mudança de comportamento familiar e inúmeras famílias migram suas moradias para apartamentos e/ou casas localizadas em prédios e condomínios fechados.

Primeiro, e responder o que é um condomínio. Condomínio significa “propriedade comum”, ou seja, diversas pessoas são proprietárias de um mesmo bem, exercendo sobre este bem, conjuntamente, todos os direitos pertencentes ao proprietário.

Viver em condomínio exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio comum (quadras esportivas, piscinas, churrasqueiras, cine, academia, etc) e áreas privativas (garagem, apartamento/casa, depósito, etc).

Quando falamos em propriedade, cada área privativa corresponderá a uma fração ideal na área comum, ou seja, para cada apartamento/casa que você compra num prédio/condomínio fechado você será proprietário de uma fração da área comum (quadras esportivas, piscinas, churrasqueiras, cine, academia, etc).

Todos os condôminos devem contribuir para as despesas para manutenção das áreas comuns (taxa condominial), além de acatar o novo código Civil, a Convenção, o Regulamento Interno e as decisões das Assembleias.

Assim como existem vários sujeitos envolvidos, também existem alguns direitos e obrigações básicas num condomínio, são eles:

a)  Usar livremente o bem, de acordo com a função da área privativa, exercendo todos os direitos relativos à impossibilidade de dividir o bem;

b)  lembrar sempre que a área comum é de todos;

c)  Liberdade para alienar a sua parte ou gravá-la, tendo reconhecida a preferência dos outros condôminos;

d)  Reivindicar de terceiro a coisa comum, independentemente da aceitação dos demais condôminos;

e)  Defender a posse de sua parte privativa e de sua fração da área comum contra a invasão de outros;

f)   Participar das despesas comuns, proporcionalmente às partes;

g)  Caso um dos condôminos contraia dívida em favor do condomínio, responde pessoalmente pelo compromisso assumido, não assumindo os demais condôminos. Resta porém contra estes ação regressiva;

h) À dívida contraída por todos os condôminos, sem determinar as partes de cada um será aplicada divisão proporcional;

i)   Cada condômino responde aos demais pelo produto proveniente da coisa em comum, também pelos danos que causar;

j)    Não se pode alterar a coisa comum sem o consentimento dos demais;

Vamos agora, novamente como perguntas e respostas, tentar responder às dúvidas mais comuns com relação aos condomínios.

1 – DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DO CONSERTO DE VAZAMENTOS OU INFILTRAÇÕES NO PRÉDIO?

Depende do caso. A responsabilidade será do condomínio, se o problema começar em qualquer instalação da área comum. Se, por outro lado, o problema começar em apartamentos (cozinha, banheiro e área de serviço, por exemplo), a responsabilidade pelo conserto será do proprietário da área privativa com problema.

2 – HAVENDO VAZAMENTO DA UNIDADE SUPERIOR QUE CAUSA UMIDADE NO INFERIOR, QUAL SERÁ O PROCEDIMENTO DO CONDÔMINO PREJUDICADO?

O proprietário da unidade privativa prejudicada deverá fazer uma notificação extrajudicial ao proprietário da unidade que causa o prejuízo para que promova reparos em 10 dias. Essa notificação deverá ser tomada com protocolo ou testemunhas para que seja possível utilizá-la como prova em caso de recusa do notificado em promover os reparos necessários.

Clique aqui e faça o download de um modelo dessa notificação extrajudicial.

3 – O SÍNDICO PODE MANDAR FAZER CONSERTOS URGENTES MESMO NAS PARTES PRIVATIVAS?

Se existirem problemas graves em áreas privativas, que ponham em riscos a coletividade condominial o síndico pode solicitar autorização judicial para promover as reformas necessárias ao restabelecimento da segurança, cobrando do proprietário da área comum, amigável ou judicialmente, as despesas tidas com a reforma.

Nenhuma intervenção pode ser feita em área privativa sem a devida autorização do proprietário/inquilino ou autorização judicial.

4 – OS CONDÔMINOS QUE NÃO TÊM DIREITO AO USO DA GARAGEM DEVEM CONTRIBUIR PARA A MANUTENÇÃO DA MESMA?

De acordo com a Lei, e com a maioria das decisões judiciais, os condôminos devem suportar as despesas na proporção de sua participação no condomínio, na conservação das coisas e serviços comuns, de cuja utilização efetivamente participem.

Ou seja, se ele não tem uma vaga de garagem à sua disposição ele não participará de nenhuma despesa que seja direcionada à manutenção da garagem.

Se ele não usa a piscina/churrasqueira/quadra por opção ou estilo de vida, mas a piscina está à sua disposição na mesma proporção que está a todos ele participará das despesas de manutenção desse “aparelho”.

5 – OS FAMILIARES DOS FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO PODEM UTILIZAR A PISCINA OU OUTRAS DEPENDÊNCIAS DE LAZER DO CONDOMÍNIO?

As áreas de lazer e as áreas privativas são de uso exclusivo do condômino e seus familiares e/ou convidados. Mas tudo depende da convenção condominial formada e aprovada por todos.

6 – QUAL A DIFERENÇA ENTRE A CONVENÇÃO E O REGULAMENTO INTERNO DE UM CONDOMÍNIO?

A diferença se refere à competência quanto às matérias que cada documento poderá conter. A convenção de condomínio, pela Lei nº 4.591/64, deverá disciplinar sobre 12 itens principais (a discriminação das partes de propriedade exclusiva, áreas de uso comum, modo de utilização das coisas e serviços comuns, matérias relacionadas à vida condominial, e matérias que poderiam ser inscritas em regulamentos específicos).

Já o regulamento interno é um documento mais limitado, podendo ser utilizado como instrumento para regular o convívio entre condôminos e moradores, utilização de áreas e equipamentos.

7 – MUDEI PRA UM CONDOMÍNIO COM REGRAS JÁ ESTABELECIDAS, TENHO QUE OBEDECÊ-LAS?

Sim, por mais rígidas que sejam, e por mais que você discorde das regras você terá que se submeter a elas até a próxima mudança de regras que deverá ser aprovada de acordo com os termos do condomínio.

Até a forma de “mudar as regras” deve estar prevista nas regras do condomínio. E lembrando que o fato de você discordar não será elemento suficiente para mudar uma regra, será preciso que a assembleia do condomínio promova a mudança das regras.

8 – QUEM CONVOCA UMA ASSEMBLÉIA?

O síndico, da seguinte forma: a Convenção do condomínio geralmente prevê o tipo de convocação, que poderá ser por carta protocolada com aviso de recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local.

A colocação de edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia ou aumenta o número de pessoas nas assembleias.

Viver em condomínio requer uma capacidade muito grande de conviver em grupo, de respeitar regras, de respeitar o próximo na mesma medida que você gosta que lhe respeitem.

Apesar de você ter “seu apartamento”, “sua casa”, você passará a viver muito mais tempo sob a conjugação do termo “nosso espaço”. Portanto reflita bem antes de tomar a decisão de ir morar num condomínio, seja em apartamentos seja em casas.

Na próxima semana falaremos um pouco mais sobre as assembleias de condomínio, aguardo você!

Mais uma vez espero que as informações tenham sido úteis e desejo uma excelente semana para você!

*Leonardo Cidreira de Farias é Advogado (OAB/BA 30.452) atua na área de Direito do consumidor, Direito do trabalho e Direito do profissional de saúde.

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Comentário(s)


2 responses to “Condomínios – Principais dúvidas!

  1. Boa tarde, eu comprei casa em condominio assobrada, casa1,Uma dos muros e de lado da churrasqueora e o síndico disse que o muro e propriedade comí e eles querem ampliar a churrasqueira o teto e colocar vigas de madera e furar o muro. Eu tinha entendido que era propriedade esclussiva autónoma .Eles são proprietários do muro? Brg rep

  2. Recebi uma multa no meu condomínio por ter 3 reclamações formalizadas, uma delas acusando alguns de meus convidados de atos obscenos. Essa multa tem o valor de 5 vezes o da minha cota, nunca fui advertido, eles não possuem provas dessas acusações, somente a palavra de um morador. até onde eu li, para essa cobrança é necessário a convocação de uma assembléia para que os condôminos aprovem a cobrança. Como devo proceder?

    Obrigado.

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